Si nunca ha negociado un contrato de arrendamiento para su empresa, el proceso puede ser desafiante y probablemente encontrará muchas palabras desconocidas. El mantenimiento de áreas comunes, o los gastos que pagan los inquilinos en arrendamientos comerciales para áreas que son comunes a todos los inquilinos, es una frase que frecuentemente desconcierta a los inquilinos.
¿Qué es el mantenimiento de áreas comunes?
El mantenimiento de áreas comunes es el costo que las empresas pagan y comparten con los inquilinos por el mantenimiento de todas las áreas “comunes” o “compartidas” en un edificio comercial. El área útil y el área común son dos áreas distintas que están cubiertas por el alquiler cuando se alquila un edificio comercial. Área utilizable El espacio que está alquilando se conoce como área utilizable o el área de un edificio que utiliza específicamente como inquilino. Esta sección puede incluir baños comunes, armarios, salas de descanso y un área de recepción, además de las oficinas individuales u otras instalaciones que su negocio requiera. Área común Fuera de su espacio alquilado, pero accesibles para usted y los demás inquilinos, se encuentran las áreas comunes del edificio. Baños comunes, vestíbulos, pasillos, estacionamientos y jardines son algunos ejemplos de estos espacios. Ascensores, salas de electricidad y pasillos comunes se encuentran en las áreas comunes de edificios de varias plantas. Las tarifas CAM se aplican para exigir a los inquilinos que cubran los gastos directos del propietario por los "espacios compartidos". Algunos ejemplos típicos de áreas comunes por sector incluyen: 
Tarifas típicas en un área común
Usted es responsable de pagar las cuotas del CAM, que cubren gastos corrientes como la retirada de nieve y el paisajismo, así como el mantenimiento, las reparaciones y la conservación de estos espacios comunes. El techo, los componentes estructurales, las pasarelas y las instalaciones comunes son espacios comunes adicionales que están cubiertos por las cuotas del CAM. Otros gastos cubiertos por las cuotas del CAM son los sistemas de seguridad o los salarios del personal de seguridad, los permisos, los impuestos, los seguros o los honorarios legales. Debe consultar su contrato de arrendamiento para ver si hay gastos adicionales del CAM. Tanto el inquilino como el propietario/administrador de la propiedad deben cubrir todos estos gastos. Dependiendo del tipo de arrendamiento y, aún más importante, del tipo de espacio comercial, los costos pueden variar significativamente. Hay tres tipos principales de propiedades comerciales: industriales, minoristas y de oficinas.
Gastos CAM industriales
En comparación con los clientes minoristas u oficinas, el estado de gastos CAM de un inquilino industrial tendrá menos cosas. Esto se debe a que muchas de las instalaciones industriales no requieren las mismas comodidades que se encuentran en otros espacios comerciales. Por lo general, los gastos CAM para las instalaciones industriales provienen de la iluminación de las áreas comunes, el paisajismo, el mantenimiento de estacionamientos, aceras y caminos de acceso, muelles de carga y áreas de entrega.
Sistema eléctrico
Las propiedades industriales tienen submedición ya que la cantidad de electricidad que utilizan los inquilinos varía mucho dependiendo de lo que hacen. Por ejemplo, un fabricante y una instalación de almacenamiento tienen funciones muy distintas. Uno puede necesitar electricidad sólo durante un día o unas pocas horas, mientras que otro puede hacer funcionar la maquinaria durante varios días con un gasto eléctrico importante. Esto hace que los costos eléctricos sean un gasto operativo individual en lugar de un gasto CAM y, por lo tanto, los inquilinos industriales deben contratar y pagar sus propias facturas eléctricas. Limpieza Debido a que no hay espacios comunes compartidos, como vestíbulos y baños, los inquilinos también contratan individualmente la limpieza y no están incluidas en los gastos de mantenimiento de áreas comunes.
Áreas comunes adicionales
La iluminación de propiedades y estacionamientos, el paisajismo, el mantenimiento de estacionamientos y el agua para riego son gastos típicos de CAM industrial. Esto es para que todos los que ocupan el edificio compartan los beneficios de estas comodidades.
Gastos CAM minoristas
Los edificios de oficinas y los espacios comerciales tienen un desglose similar de gastos CAM, con varias excepciones:
Sistema eléctrico
Los gastos CAM para los inquilinos minoristas son muy similares a los de los inquilinos de oficinas. Sin embargo, podría haber una diferencia significativa en la demanda eléctrica en las áreas minoristas debido a la variación en el uso eléctrico. Por ejemplo, un restaurante consumirá mucha más electricidad que una tienda de ropa cercana. Como resultado, la electricidad no está incluida en CAM y los centros minoristas tienen submedidores, y el inquilino paga la electricidad individualmente en los centros minoristas. La iluminación de propiedades y estacionamientos es la única excepción a esta regla. Limpieza Debido a que hay menos áreas comunes dentro de los edificios comerciales, la limpieza es un factor menor. En comparación con un edificio de oficinas, hay menos vestíbulos y pasillos. Los costos de limpieza no suelen ser un componente importante de las tarifas CAM para los inquilinos minoristas. Áreas comunes adicionales En los edificios comerciales se encuentran frecuentemente áreas comunes adicionales con altos gastos de mantenimiento. Las vías de acceso, los muelles de carga, las áreas de entrega y las aceras experimentan un gran volumen de tráfico peatonal. y están sujetos a un desgaste excesivo. Estas tarifas de mantenimiento constituyen una gran parte de los gastos minoristas de CAM.
Gastos de oficina CAM
Los edificios de oficinas suelen tener la más amplia gama de diferentes tipos de áreas comunes, incluidos vestíbulos, baños, escaleras, ascensores, pasillos y más. Sistema eléctrico En lugar de medirse submedidamente, como ocurre en los edificios comerciales e industriales, la electricidad suele medirse en todo el edificio de oficinas. Según los propietarios, se espera que los inquilinos de oficinas trabajen una semana laboral típica de cuarenta horas y utilicen aproximadamente la misma cantidad de electricidad por pie cuadrado de un inquilino a otro. Debido a esto, el costo del mantenimiento eléctrico se distribuye entre todos los inquilinos según sus respectivos espacios en el edificio. Limpieza Debido a que hay tantas áreas comunes que necesitan mantenimiento, como vestíbulos, pasillos, ascensores y baños, los costos de limpieza a menudo se tienen en cuenta al calcular los costos CAM en edificios de oficinas. Áreas comunes adicionales Los gastos de paisajismo, estacionamiento y gastos administrativos también se incluyen en los gastos de CAM porque todos los inquilinos utilizan estas áreas y servicios compartidos.
¿En qué se diferencia la CAM de los gastos operativos?
Los gastos operativos son los costos de operación del edificio e incluyen: servicios públicos, reparaciones, seguros, impuestos prediales y cuotas de administración, entre otros. El mantenimiento de áreas comunes es similar, pero solo cubre el costo de funcionamiento de las instalaciones compartidas. El CAM tampoco incluye seguros ni impuestos prediales. Por lo tanto, es común escuchar que la gente se refiere a sus reembolsos como "CAM, impuestos y seguros", lo que significa que usted será responsable de pagar su parte de los costos totales de operación del edificio.
Consejos para negociar los costos de CAM
Cuando se habla de los costos de CAM en un arrendamiento comercial, algunas cosas a tener en cuenta incluyen tarifas adicionales, alcance y depreciación. Otros cargos Algunos propietarios pueden cobrar una parte de los cargos CAM como tarifa administrativa. Este precio cubre cosas como procesamiento de pagos y servicios de contabilidad. Algunas personas también pueden incluir tarifas de gestión de terceros, pero tienen un propósito similar. Aclaración de Costos ¿Están incluidos los costos de “mantenimiento” y “reemplazo” en la tarifa CAM, y qué implican? Si bien los inquilinos sostienen que los reemplazos son un gasto adicional, algunos propietarios los incluyen en CAM porque son menos costosos que el mantenimiento continuo. Depreciación del sistema Los reemplazos importantes de sistemas, como el reemplazo del sistema de climatización (HVAC), son gastos que el propietario puede amortizar, y modernizar estos sistemas aumenta la comercialización de una propiedad. Por lo tanto, es lógico que sea el propietario, y no los inquilinos, quien se beneficie de esta opción. Evite los inconvenientes más frecuentes consultando a nuestro equipo. guía de problemas de mantenimiento.
Por qué los arrendamientos comerciales tienen secciones CAM
Agregar una sección CAM a los contratos de arrendamiento comercial brinda al propietario protección contra costos crecientes e impredecibles, lo que protege su retorno de la inversión. Además, le brinda al propietario flexibilidad financiera en caso de reparaciones inesperadas o de enfrentar otros problemas de mantenimiento. Las reparaciones se vuelven un problema menor si los arrendamientos comerciales incluyen tarifas CAM.
Impacto de CAM en inquilinos y propietarios
Los inquilinos se benefician del mantenimiento de las áreas comunes por parte de los propietarios y desean que estos mantengan el edificio para que puedan usar el espacio sin preocuparse por el mantenimiento. A cambio de su tranquilidad, los propietarios cobran tarifas de áreas comunes a todos los residentes. De un edificio a otro, los costos específicos cubiertos por la cláusula de mantenimiento de áreas comunes varían, pero deben ser razonables. Los inquilinos suelen tener margen para negociar mejores condiciones. Asegúrese de establecer un límite al crecimiento de los gastos operativos año tras año. Asegúrese de comprender qué cubre la cláusula de mantenimiento de áreas comunes para estar en la mejor posición posible para una conversación fructífera. De lo contrario, podría encontrarse pagando gastos que podría haber evitado. Como inquilino, asegúrese de comprender los detalles del mantenimiento de las áreas comunes para asegurarse de pagar solo la parte que le corresponde de los costos.
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